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2011年东莞过半地块底价成交交易面积史

发布时间:2019-10-13 03:38:11

2011年东莞过半地块底价成交 交易面积史上最大

目前,今年的商住、商业用地基本交易完毕,就剩今天寮步一宗约6万平方米的商住地将拍卖(此块地此前普遍被业界所遗忘)。  2011年土地市场大势已定,可以总结梳理了。  本报统计发现,今年土地市场在5月份之后逐渐转淡,但整体表现堪称理想。全年成交商住用地68宗,用地面积高达308.65万平方米,同比增长了51%,创历史最高。  由于开发商资金链普遍紧张,全年有过半土地底价成交,均价掉头向下,为1704元/平方米,同比下降12%。  1  数据话事  Part   【成交量】  商住地成交309万平方米创历史新高  今年,共有89宗商住、商业用地入市交易(以挂牌结束或拍卖的时间为准),成交78宗,流拍11宗,交易成功率为88%。  78宗土地占地面积高达327.32万平方米,建筑面积上限高达693.92万平方米,总成交金额为122.93亿元。  最值得一提的是,商住用地成交量创历史最高。今年共成交了68宗商住用地,用地面积高达308.65万平方米,同比增长了51%,成交金额为108.29亿元,同比大增22%,仅次于2007年(112.04亿元)。成交宗数也是史上最多,同比增加10%。这批商住地总建筑面积最高可达635.65万平方米,远远超过正常年份480万平方米左右的消化量。  此外,商业用地成交10宗,面积合计18.67万平方米,成交金额为14.64亿元,总建筑面积58.27万平方米。  【成交价】  商住地楼面地价1704元/平方米扭转上涨势头  尽管成交量猛增,不过,土地价格掉头下调,过半商住、商业用地底价成交。  商住、商业用地合计楼面地价为1772元/平方米,平均溢价率为17%,处于正常水平。其中底价成交高达43宗,占比总数55%。  其中,商住用地楼面地价为1704元/平方米,比去年(1939元/平方米)下降235元/平方米,降幅为12%,而去年地价还攀升了12%。地价上涨的势头得到遏制。此外,商业用地楼面地价为2512元/平方米。  【走势】  5月之后市场逐渐转淡  从总量来看,今年的土地市场比较理想。但是跟一手楼市一样,东莞的土地市场也分为两阶段。前4个月,形势一片大好

,到了5月份之后,慢慢转淡。  因为有些土地流拍之后,再度上市交易,所以今年流拍的土地尽管只有11宗,不过流拍次数却要多一些,总数为19次。  19次流拍的月度分布是:2月1次、5月3次、6月2次、7月5次、8月3次、11月4次、12月1次。  其中,5月流拍的商住、商业用地占比总数的1/3

,7月流拍占比63%,11月占比57%,7月和11月过半的土地均流拍了。  流拍原因,首先,在银根紧缩等政策作用下,开发商资金链紧张,因为政策不见放松,开发商在年中前后逐渐对市场产生悲观情绪,拿地更为谨慎;其次,这些地块性价比不是很高,所以就难以得到青睐。  【主体】  外来开发商拿地占比过半  今年,土地市场还有一大特点便是,外来开发商大肆在东莞跑马圈地,拿下的商住、商业用地总量高达174.91万平方米,比例高达53%,而去年才30%(30%是东莞中原数据)

。  拿地数量排名前五的开发商当中,便有四个是外来开发商。  其中,保利在樟木头拿下樟洋社区的5宗商住用地(编号为—),总面积33.28万平方米,独占鳌头。  亚军是碧桂园,在塘厦拿了4块商住用地(编号为2011G002、2011G034、2011G053、2011WG001),总面积32.06万平方米。  季军是佳兆业,不仅在沙田拿了5块商住地(编号为2011G009、2011G010、2011G011、2011G012、2011G013),还首次进城在南城西平拿了2011G063号商住地,6块地面积高达30.41万平方米。  第四名才是东莞本土企业鼎峰地产。鼎峰地产在道滘蔡白村拿两块商住地(编号为2011G018、2011G019),总面积23.10万平方米。  第五名是万科。它在塘厦镇石潭埔社区拿了2块商住地(编号为2011G003、2011G052),总面积12.81万平方米。  除了本已在东莞的外来企业继续跑马圈地之外,还有一大批外来的品牌企业首次进驻东莞。如,恒大、长虹置业、敏捷地产、海伦堡、珠江投资等纷纷在莞邑攻城拔寨。  【区域】  “深圳北”异常火热  经过多年的发展,城区土地越来越稀缺。今年入市交易商住、商业用地仅仅4宗,分布在东城、南城、万江,莞城没有土地入市,面积合计13.59万平方米,占比全市仅4%。因为土地有限,所以价格不菲,城区的楼面地价高达3607元/平方米,是全市均价的2倍多。  东方不亮,西方亮。城区没地,镇区成交数量却不少,多达313.73万平方米,占比96%。  尤其是,“深圳北”片区的塘厦镇十分火热

。塘厦成交了10宗商住、商业用地,面积合计63.57万平方米,占全市的比例高达19%,建筑面积上限可达143.27万平方米,未来两年,塘厦的潜在供应量十分惊人。碧桂园、万科、珠江投资、中信等巨头纷纷在塘厦安营扎寨。塘厦今年的成交量在全市首屈一指。  同时,同在“深圳北”片区的樟木头镇也成交了6宗,面积高达39.94万平方米,占比12%。如此可见,“深圳北”片区内塘厦、樟木头,今年成交的地块占全市的比例高达31%,接近1/3。  与此同时,沙田、大朗、松山湖表现也很突出。沙田成交了11宗,面积高达34.42万平方米,占比全市的11%。大朗,成交了5宗,面积高达20.79万平方米,占比6%。松山湖,成交了7宗,面积高达19.39万平方米,占比全市的6%。  2  行情分析  Part   东莞成开发商避风港  在其他城市纷纷大喊“寒冷”的时候,为什么东莞的土地市场却表现得相当抢眼呢?在交易量暴增的同时,为什么价格却有下调呢?  归根到底,在于楼市调控政策。限购成为史上最凌厉的调控手段,全国46个一、二线城市限购了,广州、深圳、佛山、珠海先后步入限购的行列,而经济实力排全国第20名、广东第4名的东莞,却能够独善其身,成为不限购的城市。当然,这与东莞的房价相比广深要低一大截有很大关系。一、二线城市,楼市调控日益加码,房地产发展空间受到严重挤压。为了拓展生存发展空间,开发商吹响了第二波“入侵”东莞的号角。  今年年初,恒大通过入驻深圳建设曲线进入东莞,成为百悦尚城的主人,此后,又从富通手中转手拿来城区一块地,同时,还在万江拿下了一块商住地。眨眼间,此前距离东莞貌似很遥远的恒大,突然在东莞有了三个项目。  如前所述,保利、碧桂园、佳兆业在东莞拿下了超过30万平方米的商住用地,万科拿地量也与去年持平。  与此同时,今年全国楼市一片飘摇,正是“逢低买进”的好时机,各大巨头瞄准时机抄底东莞土地市场,大部分是底价拿地。由此可见,东莞成为各大开发商的避风港了。  因为信贷紧缩,所以开发商资金链紧张,只有“财大”的才能“气粗”,竞争自然很少,所以价格也抬不起来,均价就自然下降了。  “深圳北”片区瞄准深圳客  “深圳北”火热,已经是公开的秘密,塘厦的住宅均价每平方米屡屡破万元。  碧桂园如此青睐塘厦,正是它“农村包围城市”发展战略的体现。塘厦与深圳地缘相近、人文相亲,同时,经济实力雄厚,今年土地供应量大,碧桂园伺机果断出击。目标是,打造一些“飞盘”,吸引为高房价所挤压出来的深圳人。目前,塘厦已有的项目深圳客户置业比例奇高,有的甚至高达七八成。  出于同样的原因,万科在操作万科·棠樾这个“广东地王”项目的时候,尝到了深圳客的甜头,所以今年在塘厦连下两城。  中信,近20年一直在东莞城区发展,今年也把“下乡”的第一个项目选在了塘厦。  而保利正在樟木头打造一个20多平方公里的保利生态城项目,今年所拿的土地便在生态城隔壁,将与生态城统一打造,目标也是瞄准深圳客户。 曾德军

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